Il lease come alternativa all’usufrutto in Irlanda e UK

Indice:

1. Esiste l’usufrutto in Irlanda/UK?

2. Le caratteristiche del leasehold estate (detto anche lease)

3. È necessario registrarsi ai fini fiscali nel momento in cui si diventa titolari di un lease?

4. Identikit del lease per gli investimenti immobiliari

5. Conclusioni

 

1. Esiste l’usufrutto in Irlanda/UK?

Facciamo subito chiarezza rispondendo alla domanda con l’affermazione che no, l’usufrutto in Irlanda e UK non esiste.

Lo ha chiarito anche l’Avvocato Generale Jacobs della Corte di Giustizia Europea, nella sua opinion nel caso Stichting ‘Goed Wonen’ v Staatssecretaris van Financiën (2001).

In Irlanda, come anche in UK, l’istituto che più si avvicina all’usufrutto è il lease, sia per alcune sue caratteristiche, sia per le finalità economiche che consente di raggiungere.

 

2. Le caratteristiche del leasehold estate (detto anche lease)

In Irlanda e Regno Unito, esistono due diritti reali sui beni immobili, entrambi assimilabili al concetto di “proprietà” per come lo conosciamo nel nostro ordinamento. Questi due diritti sono il freehold e il leasehold. Il primo è un diritto di proprietà assimilabile al nostro, il secondo è invece limitato rispetto alla durata – al termine del lease, il bene immobile torna al proprietario originario.

Così descritto, il lease sembra assomigliare all’usufrutto, un diritto di godere dell’immobile per un tempo determinato, legato alla vita dell’usufruttuario. In realtà non è così, perché il leasehold è un diritto che si può alienare e passare agli eredi nella successione mortis causa.

Il fatto che sia possibile creare un lease su un bene immobile di lunga durata (centinaia di anni), alienabile, assoggettabile a locazione (sub-lease), senza vincoli di destinazione o limitazioni onerose rispetto al godimento, lo rende anche un “good and marketable title” ai fini dell’ottenimento di finanziamenti dalle banche.

In passato era possibile creare un lease della durata corrispondente alla vita dell’avente diritto (c.d. tenant for life). Tuttavia, il fatto che l’esistenza del diritto fosse legata all’arco di vita di una persona e quindi imprevedibile rispetto alla durata, rendeva pressoché impossibile l’ottenimento di finanziamenti da parte degli istituti di credito, che non si ritenevano sufficientemente garantiti.

In Irlanda, il Land and Conveyancing Law Reform Act del 2019 ha sancito il divieto di costituire nuovi lease legati alla durata della vita del soggetto intestatario.

 

3. È necessario registrarsi ai fini fiscali nel momento in cui si diventa titolari di un lease?

Il soggetto titolare del lease sull’immobile – che sia persona fisica o giuridica – non deve registrarsi necessariamente ai fini fiscali, salvo che sia richiesto il pagamento dell’imposta di bollo (stamp duty) oppure che l’immobile non generi un introito perché, ad esempio, viene concesso in locazione. In questo caso il titolare dovrà registrarsi ai fini fiscali e pagare l’imposta sul reddito (income tax) – se persona fisica – o sulle società (corporation tax) – se si tratta di una company - o altro tipo di tassazione, secondo i casi.

Rispetto alle altre formalità richieste, il lease non richiede alcuna forma particolare ai fini della sua validità ed efficacia, e può essere ceduto attraverso la cessione di contratto (assignment of contract), salvo il lease non contenga limitazioni a tal proposito.

 

4. Identikit del lease per gli investimenti immobiliari

Il lease funzionale all’investimento immobiliare – i.e. quando l’immobile viene acquistato per generare un reddito – deve avere le seguenti caratteristiche:

• durata molto estesa, superiore ai 250 anni (N.B. il termine temporale è liberamente negoziabile tra landlord e tenant);
• canone di importo minimo (c.d. nominal rent) da corrispondere al titolare del freehold
• assenza (o livello minimo) di condizioni e/o limitazioni al godimento del bene oggetto del lease

Una volta titolari del lease, possiamo concedere l’immobile in locazione per una durata generalmente ricompresa tra 5 e 25 anni – c.d. occupational lease – dove il canone è quello dettato dal mercato immobiliare (market value rent) e le limitazioni/condizioni sono quelle comunemente applicate ai rapporti tra locatore e conduttore (ad es. vincolo di destinazione, obbligo di mantenere l’immobile in buono stato).

 

5. Conclusioni

In sintesi, l’investimento immobiliare in Irlanda e nel Regno Unito, è comunemente realizzato attraverso il contratto di lease, che grazie alla sua flessibilità si adatta alle diverse esigenze e finalità degli investitori.

È anche opportuno ricordare che in questi paesi la compravendita di immobile è gestita dal solicitor (avvocato), non essendoci un livello di formalità assimilabile a quello italiano, dove invece è coinvolta la figura del notaio. Il solicitor potrà anche fornire all’investitore una consulenza fiscale sull’investimento, in modo da orientare al meglio le relative scelte e minimizzare l’impatto sulla redditività dell’investimento.